AS NOVAS ALTERAÇÕES INSERTAS NA LEI DO INQUILINATO E AS EXPECTATIVAS DO MERCADO IMOBILIÁRIO E DOS OPERADORES DO DIREITO
Parte 2/3
Rita de Cássia Andrade
Juíza de Direito em João Pessoa/PB
3. Das ações de despejo
O art. 59, que encabeça o Capitulo II, relativo às ações de despejo, manteve o seu caput, § 1º, incisos I a V, incólumes, assim como o § 2º. Contudo, houve a inserção dos incisos VI, VII, VIII e IX ao § 1º, ampliando-se as hipóteses de concessão de liminar inaudita altera parte, para desocupação do imóvel, mediante a prestação de caução no valor de três meses de aluguel. Registrou-se, ainda, a inclusão do § 3º, ao referido art., o qual autoriza que nas ações de despejo por falta de pagamento ou acessórios, o locatário possa evitar a rescisão da locação e elidir a liminar efetuando o depósito judicial dos valores devidos no prazo de 15 dias, conforme previsto na lei. Segundo seu conteúdo:
Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.
§ 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;
II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;
III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;
IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;
V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.
VI - o disposto no inciso IV do art. 9º, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
VII - o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
VIII - o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
IX - a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
2º Qualquer que seja o fundamento da ação dar - se - á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes.
§ 3º No caso do inciso IX do § 1º deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
Os incisos VI a IX acrescidos ao § 1º, do art. 59, trazem situações novas que ensejam a ação de despejo, dentre elas a necessidade de reparações urgentes em imóveis determinadas pelo poder público, quando não possa ser feita com a presença do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; a ausência de nova garantia para manter a segurança inaugural do contrato, no prazo de 30 dias; termino do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo de cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; e a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias como a caução ( bens móveis ou imóveis); fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Assim, numa visão completa do referido dispositivo, se extrai a conclusão de que apesar da ampliação das hipóteses de concessão de liminar sem a oitiva da parte contrária, as ações de despejo continuam seguindo o rito ordinário, e, portanto sujeitas ao processo de conhecimento e de execução. Além disso, entre outras exigências, a concessão de liminar continua sujeita a imposição da caução de três meses de aluguel. O que constitui um fator desestimulante para o ingresso da referida medida, e inviabiliza a retomada do imóvel por via desse instrumento.
E aqui deve ser feita uma ressalva em relação a essa imposição que, nesse contexto, se mostra desproporcional, pois, exigir caução do locador como condição para o deferimento de liminar, em face da inadimplência do locatário ou qualquer outra infração contratual prevista em lei, constitui uma proposição jurídica esdrúxula, que fere o direito de propriedade e o direito subjetivo de ação, pois nem todo proprietário de imóvel locado está em condições financeiras de arcar com o ônus de uma ação judicial, e muito menos com o encargo de prestar caução para reaver o que de direito lhe pertence.
Parece-se nos, de saída, que a lei, nessa parte, tem que ser reavaliada, já que não há uma justa correspondência entre a conduta do locatário e uma resposta coerente da lei, pois ao mesmo tempo em que estabelece a possibilidade de agilização do processo contra o inquilino inadimplente, (situação mais comum), impõe reservas de cunho financeiro para o locador, impedindo a utilização proveitosa desse mecanismo.
Já o art. 62, seus incisos e parágrafo único, contêm a seguinte redação:
Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
I - o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
II - o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;
b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;
c) os juros de mora;
d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;
III - efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
IV - não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios, o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; neste caso, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito.
Anteriormente apenas o locatário era citado para responder ao pedido de rescisão e cobrança de aluguel, a fiança gozava de benefício de ordem, sendo primeiro acionado o locatário, e somente depois de exaurido todas as tentativas em relação a este e que se recorria ao fiador.
Com as novas alterações trazidas pela Lei 12.112/09, o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação; as multas ou penalidades contratuais quando exigíveis; os juros de mora, custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa (art. 62, II).
Nesse contexto, efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador. Não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada. (art. 62, III).
Nessa parte houve certo avanço constante do inciso III, do art. 62, no sentido de que a intimação para complementação do depósito agora pode ser feita tanto na pessoa do locatário, pessoalmente ao seu patrono, por carta ou publicação no Diário Oficial, a requerimento do locador, facilitando, assim, o andamento processual, e as velhas dificuldades intimação na pessoa do inquilino.
Por sua vez, o Parágrafo único do art. 62, disciplina que no caso de emenda da mora, a mesma não será admitida se o locatário tiver utilizado essa faculdade nos últimos 24 meses imediatamente anteriores a propositura da ação. No sistema anterior não se admitia a emenda da mora se o locatário já houvesse utilizado essa faculdade por duas vezes nos doze meses imediatamente anteriores à propositura da ação. Sabemos que a purgação da mora tem o condão de evitar o despejo, sendo que pela nova sistemática isso só será possível se o locatário não tiver utilizado esse expediente nos últimos 24 meses.
A introdução desse dispositivo é de relevante importância, pois já estava se tornando rotina o locatário não pagar os alugueis, esperar a ação de despejo para purgar a mora, seguindo-se, naturalmente, com o contrato. Portanto, o escopo dessa norma é coibir essa prática perversa e nociva nas relações contratuais.
Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
§ 1º O prazo será de quinze dias se:
a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses; ou
b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9º ou no § 2º o art. 46. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
Do exame atento das prescrições relativas ao art. 64, vimos que julgada procedente a ação de despejo, o juiz já expede mandado de despejo, com 30 dias para desocupação voluntária do imóvel. Pela regra anterior, julgada procedente a ação de despejo, o juiz fixava o prazo de trinta dias para a desocupação voluntária do imóvel, e só na hipótese de não obediência por parte do locatário que era expedida a ordem de despejo.
Seguindo na nova sistematização do tema, o artigo 64 estabelece que:
Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9º, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução. (Redação dada pela Lei nº 9.256, de 9.1.1996)
No texto revogado, a caução na execução provisória era não inferior a doze meses e nem superior a 18 meses do aluguel, sendo reduzido esse tempo agora para 6 (seis) meses, podendo se estender até 12 (doze) meses. Isto pelo fato de que o recurso, na ação de despejo, é recebido apenas no efeito devolutivo.
Extraído de Editora Magister/doutrina
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