AS NOVAS ALTERAÇÕES INSERTAS NA LEI DO INQUILINATO-1

AS NOVAS ALTERAÇÕES INSERTAS NA LEI DO INQUILINATO E AS EXPECTATIVAS DO MERCADO IMOBILIÁRIO E DOS OPERADORES DO DIREITO

Parte 1/3

Rita de Cássia Andrade

Juíza de Direito em João Pessoa/PB

SUMARIO: 1. Breves considerações sobre a Lei 12.112/09 – 2. Da locação em geral – 2.1 Das garantias locatícias – 3. Das ações de despejo – 4. Da ação revisional de aluguel – 5. Da ação renovatória – 6. Conclusão sintética.

1. Breves Considerações sobre a Lei 12.112/09

Em data de 25 de janeiro p. passado entrou vigor a Lei 12.112/09, que introduziu algumas alterações na Lei 8.245 de 18 de outubro de 1991, (Lei do Inquilinato), cujas mudanças envolvem aspectos do direito material e processual, buscando promover uma melhor adequação do texto normativo à realidade dos contratos de locação comercial e residencial de imóveis urbanos.

Em linhas gerais, essas alterações podem trazer certos benefícios a todos os envolvidos na relação locatícia, e ao próprio mercado mobiliário, pois embora não haja um dado preciso, mas existem muitos imóveis fechados por temor dos proprietários em alugar e enfrentar os velhos problemas de inadimplência, retomada do imóvel, morosidade nas ações de despejo etc. Essas pequenas mudanças na lei podem influir nesse quadro, incentivando o aluguel e com isso subindo as ofertas e até melhorando os preços de mercado.

Destaca-se, nesse momento, que há uma expectativa dos envolvidos no mercado imobiliário de que os despejos que hoje costumam demorar entre 12 a 14 meses, se concretizem em menor tempo, entre 6 ou 7 meses, devido a simplificação de alguns atos judiciais, mas a questão não é tão simples quanto parece.

Numa análise crítica dos institutos jurídicos que regem os contratos de locação, exalta-se a essencial necessidade de mudanças mais arrojadas, mais profundas, que provoque consideráveis alterações tanto na construção do direito material que regula a matéria, quanto no aspecto processual, pois mesmo diante dessas novas regras insertas pela Lei 12.112/09, a legislação que rege as locações ainda se manifesta de forma tímida, causando certa frustração aqueles que esperavam por modificações mais expressivas, mormente na sistemática processual.

Na realidade, todas as leis que até hoje estiveram regulando os contratos de locação de imóveis urbanos, sempre foram marcadas pela ausência de uma linearidade, de regulação e agregação das normas entre si. São instrumentos que refletem um forte espírito contraditório e protecionista em favor do inquilino, que em geral dificulta as relações entre os contratantes, e a própria ação da justiça.

2. Da locação em geral

A primeira alteração introduzida pelo novo regramento se observa logo no art. 4º o qual traz a seguinte redação:

"Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou na sua falta, a que for judicialmente estipulada".

Pela redação anterior, na hipótese de devolução do imóvel pelo locatário, o mesmo estava sujeito ao pagamento da multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil de 1916, revogado, ou seja, o juiz poderia reduzir proporcionalmente a pena estipulada para o caso de mora, ou de inadimplência, mas não era levado em conta o período de cumprimento do contrato, a proporcionalidade era vinculada somente o valor da condenação pecuniária.

Nesse ambiente de reforma e na sequência das alterações, o art. 12, e seus §§ 1º e 2º, da nova Lei estatui que:

"Art. 12 Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel." (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009) (grifamos).

§ 1º Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

§ 2º O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. (Includo pela Lei nº 12.112, de 2009)"

A redação anterior do art. 12, caput, além de se referir aos casos de separação de fato, separação judicial e divórcio, se reportava também à dissolução de sociedade concubinária, sendo esta substituída pela personificação da união estável.

Entretanto, essa alteração não significa que em havendo a convivência entre pessoas impedidas do casamento ou da união estável, em caso de separação, um dos conviventes não tenha direito a continuar com a locação. Pois no Brasil muitas famílias são constituídas por pessoas separadas judicialmente, pessoas que por razões diversas, apesar da convivência pública e duradoura, não atendem o perfil da união estável, e nem por isso deixam de constituir um núcleo familiar afetivo, ou mesmo uma sociedade de fato, com direitos e deveres a serem respeitados, sobretudo direito à moradia, o qual constitui uma das garantias sociais do individuo assegurada na Constituição Federal.

Aliás, esse raciocínio, se justifica pelo texto do art. 11, inciso I, quando fala da sub-rogação dos direitos e obrigações do cônjuge sobrevivente ou o companheiro, entendendo–se como companheiro aquele que acompanha, homem ou mulher em relação à pessoa com quem vive de forma pública como se casados fossem.

Por outro lado, com a inserção dos §§ 1º e 2º, ao art. 12, que trata da sub - rogação foi posto em nível de igualdade a figura do fiador, o qual também deverá ser comunicado por escrito, podendo vir a exonerar-se no prazo de 30 dias, sujeitando-se a carência de 120 para total desobrigação, incluindo-se as hipóteses do art. 11, incisos I e II da Lei do Inquilinato, verbis:

Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub - rogados nos seus direitos e obrigações:

I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus, desde que residentes no imóvel;

II - nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio.

2.1. Das Garantias locatícias

Na ordenação das alterações trazidas pela Lei 12.112/09, os art. 39/40 que tratam da prestação das garantias contratuais, destacam:

"Art. 39 . Salvo disposição contratual em contrario, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta lei". (grifamos)

Na composição anterior as garantias da locação se estendiam até a efetiva devolução do imóvel, se extraindo desses breves linhas, que a partir de então, haverá uma maior responsabilidade de qualquer das garantias que venham acautelar o contrato de locação.

Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:

I - morte do fiador;

II - ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009) (grifamos).

III - alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador;

IV - exoneração do fiador;

V - prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;

VI - desaparecimento dos bens móveis;

VII - desapropriação ou alienação do imóvel.

VIII - exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento; (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)

IX - liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)

X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

O art. 40 edita as hipóteses em que o locador pode exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia. Entre as situações previstas se encontra a conjetura da recuperação judicial, designação trazida pela nova Lei de Falências e inserida no inciso II, pela Lei 12.112/09.

O nova lei acrescentou, ainda, o inciso X e o parágrafo único retro citado, onde na circunstância da prorrogação da locação por prazo indeterminado, o fiador pode desobrigar-se do compromisso, comunicando o locador, sem prejuízo da vinculação remanescente de 120 (cento e vinte) dias às obrigações decorrentes do contrato. E o locador pode notificar o locatário para apresentar nova garantia, sob pena de rescisão da locação.

Vê-se, portanto, que antes, na hipótese de rescisão do contrato, a responsabilidade do fiador se estendia até a efetiva devolução do imóvel. Sendo que hoje, salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado. Mas, neste caso, o fiador pode notificar o locador de sua intenção de exonerar-se do encargo.

Ciente da vontade do fiador, o locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação. A expressão poderá constante do Parágrafo único do art. 40, embora tenha a conotação de faculdade, entendemos se tratar de um dever do locador informar o locatário da intenção de desobrigação do fiador, para que venha apresentar uma nova garantia apta a segurança do contrato.

Dessa maneira, no caso da garantia locatícia, embora tenha aumentado a responsabilidade em qualquer de suas formas, todavia, existe a possibilidade de desoneração por parte do fiador, com igual ensejo de constituição de nova garantia pessoal ou fidejussória pelo locatário, desde que cumprida às formalidades previstas em lei.

Vê-se, portanto, que a Lei 12.112/09 deu bastante ênfase à segurança locatícia, tanto na locação quanto na sub-rogação, ampliando as garantias e a interação entre locatário, fiador e locador. Impondo, ainda, a cada um dos partícipes da relação contratual, os limites de seus direitos e deveres nas diversas fases do contrato, até o seu termo final ou rescisão unilateral.

Extraído de Editora Magister/doutrina