O CASO
Através de contrato firmado em 1989 (antes, portanto, da vigência do Código de Defesa do Consumidor) foi adquirido um apartamento que, afinal, foi entregue com atraso e com dimensão 1,45% inferior ao previsto em planta.
A justiça do Distrito Federal impôs indenização por ambos os fatos. Inconformada, a construtora aviou recurso ao STJ sob o fundamento de que não seria cabível indenização por nenhuma das causas.
A DECISÃO DO STJ
A ministra Isabel Gallotti, relatora o recurso REsp 326125 manteve a indenização pelo atraso na entrega do imóvel, mas afastou o dano decorrente da redução da área do imóvel assinalando que “no caso da venda ad mensuram, feita por metragem, o comprador fia-se nas exatas medidas do imóvel para fins de prestar seu valor”.
E complementou: “Assim, se as dimensões do imóvel vendido não correspondem às constantes da escritura de compra e venda, o comprador tem o direito de exigir a complementação da área, a resolução do contrato ou ainda o abatimento proporcional do preço”.
No entanto, o Código Civil, no parágrafo único do artigo 1.136 do texto então vigente, correspondente ao parágrafo primeiro do atual artigo 500, afasta a incidência de indenização quando a diferença entre a área negociada e a real for inferior a um vigésimo da mencionada em contrato. A relatora esclareceu que nessa hipótese presume-se a referência à área como apenas enunciativa, devendo ser tolerada a diferença.
Confira-se o dispositivo citado:
Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.
§ 1º Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.
O Tribunal de Justiça do Distrito Federal (TJDF) havia entendido que não se aplicaria o Código Civil no caso, mas a Lei 4.591/64, que trata dos condomínios em edificações. A ministra ressaltou, porém, que a lei não traz nenhum conteúdo incompatível com o Código Civil, que é aplicado subsidiariamente aos condomínios verticais.
Desse modo ficou estabelecido pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça-STJ que apartamento construído com área até 5% menor que o previsto em planta não gera indenização ao comprador, aplicando disposição do Código Civil aos condomínios verticais.
Informações do STJ
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