Parte 2 - Final
Leonardo Gomes de Aquino
Professor de Direito Comercial; Advogado, Mestre em Ciências Jurídico-Empresariais; Especialista em Ciências Jurídico-Processuais e em Ciências Jurídico-Empresariais todos os títulos pela Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra (Portugal), e Especialista em Direito Empresarial pela FADOM.
3) ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA
Atingindo o contrato o seu termo e tendo o promitente comprador adimplido todas as suas obrigações avençadas, tem direito, com supedâneo no art. 1.418, a exigir do promitente vendedor que lhe outorgue a escritura definitiva e, em caso de recusa, faculta-lhe o sistema positivo a tutela jurisdicional para obtenção da satisfação de sua pretensão resistida através da ação de adjudicação compulsória, para obter a outorga da escritura definitiva.
A Adjudicação compulsória é o ato do juiz (sentença) pelo qual é determinada a transferência de uma coisa do patrimônio de alguém para outra pessoa.
Inicialmente, entendia a doutrina e a jurisprudência que tal ação só era possível caso houvesse o registro do contrato, pois faltaria interesse de agir ao autor da ação, no caso o compromitente-comprador, se o contrato não fosse registrado. Este também é o disposto no CC:
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
A quitação integral do preço é pressuposto indispensável para a ação poder prosperar, pois, sem a prova do pagamento, carece o autor da execução específica. Enquanto não integralizado, não estará adimplida a obrigação do comprador, que, por sua vez, não poderá exigir a escritura ou o objeto do pré-contrato, em face das disposições do CC.
No entanto, como vimos acima não se faz necessário o registro do compromisso de compra e venda no órgão competente para que efeitos reais, pois como assevera Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald(16) o registro "só necessário para a proteção perante terceiros, sendo dispensável a sua formalização para produção de efeitos materiais decorrentes da relação obrigacional entre as partes originarias".
Não há como entender pela necessidade do registro do contrato condição à propositura da ação de adjudicação compulsória, pois a pretensão que sustenta tal instituto processual é de natureza pessoal(17), eis que surge da relação inter partes, e não do registro do contrato.
Atualmente está superada tal concepção inicial, pois as decisões mais recentes têm permitido a adjudicação compulsória mesmo sem o registro. Sílvio de Salvo Venosa(18) afirma que a jurisprudência homogênea do Superior Tribunal de Justiça admite prescindir o compromisso de compra e venda do registro imobiliário para possibilitar a adjudicação compulsória. Tanto é assim, que a Súmula nº 239 do STJ traz o entendimento pacífico deste Tribunal no sentido de permitir a ação de adjudicação compulsória baseada no contrato sem o registro no cartório.
Segundo Marco Aurélio Viana o que autoriza a adjudicação não é o direito real, mas a impossibilidade de arrependimento(19), pois isto decorre do art. 25 da Lei 6.766/79 que disciplina "são irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, os que atribuam direito a adjudicação compulsória e, estando registrados, confiram direito real oponível a terceiros".
Caracteriza-se tal ação pelo rito sumaríssimo, atualmente sumário, conforme prescrito no art. 16 do Decreto-lei nº 58/37. Nos parágrafos do referido artigo, estão estabelecidas as condições de admissibilidade da ação, entre eles o cumprimento das obrigações. Como condição primeira para esta ação, o preço deve estar, evidentemente integralizado.
Art. 15. Os compromissários têm o direito de, antecipando ou ultimando o pagamento integral do preço, e estando quites com os impostos e taxas, exigir a outorga da escritura de compra e venda.
Art. 16. Recusando-se os compromitentes a passar a escritura definitiva no caso do art. 15, serão intimados, por despacho judicial e a requerimento do compromissário, a dá-la nos 10 dias seguintes à intimação, correndo o prazo em cartório.
§ 1º Se nada alegarem dentro desse prazo, o juiz, por sentença, adjudicará os lotes aos compradores, mandando:
a) tomar por têrmo a adjudicação, dela constando, além de outras especificações, as cláusulas do compromisso, que devessem figurar no contrato de compra e venda, e o depósito do restante do preço, se ainda não integralmente pago;
b) expedir, pagos os impostos devidos, o de transmissão inclusive, em favor dos compradores, como título de propriedade, a carta de adjudicação;
c) cancelar a inscrição hipotecária tão somente a respeito dos lotes adjudicados nos têrmos da escritura aludida no § 3º, do art. 1º.
§ 2º Se, porém, no decêndio, alegarem os compromitentes matéria relevante, o juiz, recebendo-a como embargos, mandará que os compromissários os contestem em cinco dias.
§ 3º Havendo as partes protestado por provas, seguir-se-á uma dilação probatória de 10 dias, findos os quais, sem mais alegação, serão os autos conclusos para sentença.
§ 4º Das sentenças proferidas nos casos dêste artigo caberá o recurso de agravo de petição.
§ 5º Estando a propriedade hipotecada, cumprido o dispositivo do § 3º, do art. 1º, será o credor citado para, no caso dêste artigo, autorizar o cancelamento parcial da inscrição, quanto aos lotes comprometidos.
Art. 17. Pagas todas as prestações do preço, é lícito ao compromitente requerer a intimação judicial do compromissário para, no prazo de trinta dias, que correrá em cartório, receber a escritura de compra e venda.
Parágrafo único. Não sendo assinada a escritura nesse prazo, depositar-se-á o lote comprometido por conta e risco do compromissário, respondendo êste pelas despesas judiciais e custas do depósito.
A outra condição seria o registro do contrato, que já foi superada, conforme demonstrado pelo entendimento do STJ, expresso na Súmula nº 239. Cabe ressaltar que a sentença valerá como título hábil para o registro.
No art. 22 do Decreto-Lei 58/37, estabelece:
Os contratos, sem cláusula de arrependimento, de compromisso de compra e venda e cessão de direito de imóveis não loteados, cujo preço tenha sido pago no ato de sua constituição ou deva sê-lo em uma ou mais prestações, desde que inscritos a qualquer tempo, atribuem aos compromissários direito real oponível a terceiros, e lhes conferem o direito de adjudicação compulsória nos termos do art. 16 desta lei, 640 e 641 do Código de Processo Civil.(20)
Por essa disposição, estendeu-se aos contratos de imóveis não loteados, desde que não haja cláusula de arrependimento, a possibilidade de ação de adjudicação compulsória.
Dessa maneira, a execução prevista no art. 466-A, surge como alternativa ao promitente comprador que não tem seu contrato registrado, na tentativa de evitar toda a discussão quanto ao cabimento da ação de adjudicação compulsória baseada em contrato não registrado. Por essa opção, ressalta o caráter de instrumentalidade do processo, garantindo uma efetiva prestação jurisdicional, ao mesmo tempo em que disponibiliza ao promitente comprador a satisfação de seu direito.
4) EXTINÇÃO
• Pela execução voluntária do contrato;
• Pela execução compulsória;
• Pelo distrato;
• Pela resolução;
• Pela impossibilidade superveniente;
• Pelo vicio redibitório;
De acordo com o art. 36, Lei 6.766/79, somente com o cancelamento do registro é que se dá a extinção deste direito real.
Notas do Autor:
16 - FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais. Rio de Janeiro: Ed. Lumen Juris, 2006, p. 679.
17 - VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil. v. IV. São Paulo: Atlas, 2005.p. 531.
18 - VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil. v. IV. São Paulo: Atlas, 2005.p. 530.
19 - Marco Aurélio Viana. Comentários ao novo código civil. Direitos reais, p. 694. Editora Forense, 2003 apud FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais. Rio de Janeiro: Ed. Lumen Juris, 2006, p. 679.
20 - Os artigos referidos do CPC foram revogados pela Lei 11.232/2005. No entanto, os seus conteúdos passaram a constar dos seguintes artigos 466-B e 466-A. "Art. 466-A. Condenado o devedor a emitir declaração de vontade, a sentença, uma vez transitada em julgado, produzirá todos os efeitos da declaração não emitida". "Art. 466-B. Se aquele que se comprometeu a concluir um contrato não cumprir a obrigação, a outra parte, sendo isso possível e não excluído pelo título, poderá obter uma sentença que produza o mesmo efeito do contrato a ser firmado."
5) Referencias Bibliografias
DINIZ, Maria Helena. Direito Civil Brasileiro: Direito das coisas. v. 4, São Paulo: Saraiva, 2005.
FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais. Rio de Janeiro: Ed. Lumen Juris, 2006
GOMES, Orlando. Direito reais. Rio de Janeiro: Forense, 2002.
GONÇALVES, Carlos Roberto. Curso de direito civil brasileiro. 3ª Ed. São Paulo: Saraiva, 2008.
MELO, Marco Aurélio Bezerra. Novo CC. Anotado (arts. 1.196 a 1.510). 2ª Ed. Rio de Janeiro: Ed. Lumen Juris, 2006.
MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de Direito Civil: Direito das Coisas. v. III, São Paulo: Saraiva, 2005.
PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituição de Direito Civil. v. IV, 19ª ed. São Paulo; Saraiva. 2005.
RIZZARDO, Arnaldo. Diretos das coisas. Rio de Janeiro: Forense, 2004.
VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil. v. V. São Paulo: Atlas, 2005.
Extraído do Jornal Jurid Digital
